Nemovitost a daně - přehled

Při prodeji nemovitosti je potřeba myslet i na daňovou povinnost a vyhnout se tak případným postihům za její nedodržení ze strany finančního úřadu.

1. Daň z nabytí nemovitých věcí - Daň z převodu nemovitosti

Předmětem daně je:

úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. Týká se i zrušení či vypořádání podílového spoluvlastnictví.  Daň z nabytí nemovitých věcí je třeba zaplatit do tří měsíců od data, kdy byl zapsán vklad nemovitosti do katastru. Tato lhůta se počítá od prvního dne následujícího měsíce.

Sazba daně je pro všechny občany stejná a činí 4 %

V případě, kdy je nemovitá věc směňovaná za jinou nemovitou věc, je nastaven režim zdanění tak, že dani budou podléhat všechna úplatná nabytí vlastnického práva k vymezené nemovité věci v rámci provedené směny, či-li nepůjde zde o pouhý jeden převod, jak tomu bylo podle dřívější právní úpravy. Oba dva převodci budou tedy platit daň z nabytí nemovitých věcí ohledně té nemovitosti, kterou druhému převádějí, pokud se ve smlouvě nedohodnou jinak.

poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je prodávající (převodce)

a kupující (nabyvatel) je v tomto případě ručitelem. Finanční úřad ho tedy může vyzvat k zaplacení, pokud prodávající daň nezaplatí, za předpokladu, že si ve smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je kupující (nabyvatel).

Základem daně z nabytí

nemovitých věcí je nabývací hodnota (pokud je vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě nebo srovnávací daňová hodnota pokud je vyšší než sjednaná cena),  snížená o uznatelný daňový výdaj. Uznatelný výdaj je odměna a náklady zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek  určující zjištěnou cenu.

Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 % směrné hodnoty (ceny obvyklé v místě a čase) nebo zjištěné ceny (ceny dle znaleckého posudku). Poplatník si může sám zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu.

Osvobození od daně

  • nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru
  • nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep, nebo komoru a která je ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domů s jednotkami a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá je nájemcem této jednotky, nebo členem této právnické osoby, nebo se podílel peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami
  • první úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je nová stavba rodinného domu, nebo k nové stavbě rodinného domu, nebo k bytové jednotce, která nezahrnuje jiný nebytový prostor kromě sklepu, garáže, komory užívané spolu s bytem v nové stavbě bytového domu nebo nově vzniklé nadstavbou, nebo která vznikla na základě stavební úpravy nebytového prostoru.

Osvobození platí pouze tehdy, když k prodeji dojde maximálně 5 let od kolaudace.

 

2. Daň z příjmu fyzických osob

Při prodeji a pronájmu nemovitosti musí prodávající/pronajímatel zaplatit daň z příjmu.

Osvobození od daně z příjmu - od placení daně z příjmu jsou obecně osvobozeni:

  • prodávající, kteří v nemovitosti prokazatelně bydleli minimálně 2 roky (není nutné zde mít trvalé bydliště, ale je nutné nemovitost využívat prokazatelně k svému bydlení). Pokud zde prodávající měl pouze trvalé bydliště, ale nemovitost nepoužíval k bydlení, pak se na něj osvobození od daně nevztahuje.
  • prodávající, který vlastnil nemovitost déle než 5 let
  • převodce členského podílu v družstvu, který vlastní členský podíl déle než 5 let

Aktuální sazba daně z příjmu fyzických osob je 15 %

 

3. Daň z nemovitosti

Nový vlastník nemovitosti se musí přihlásit také k platbě daně z nemovitých věcí.

  • Daňové přiznání se podává do 31. ledna následujícího roku po koupi. Např. koupímeli nemovitost 27. 7. 2014, pak daňové přiznání je třeba podat do 31. 1. 2015.
  • Přiznání se podává pouze jednou. V dalších letech finanční úřad pouze posílá složenky), platí se do 31. května (u větších částek na 2 splátky - druhá splátka k 30. listopadu).
  • Daň z nemovitých věcí se platí jednou ročně. Dojde-li v průběhu roku ke změně vlastnického práva, pak daň za daný rok platí majitel, který byl vlastníkem k 1. lednu daného roku.
  • Daň z nemovitých věcí se vypočítává tak, že výměru vaší nemovitosti vynásobíte sazbou, koeficientem daným zákonem (pro jednotlivé obce, většinou podle velikosti) a násobíte také místním koeficientem. Ten si určují vyhláškou jednotlivé radnice či magistráty na škále od jedné (základ, který vám daň nezvýší) do pěti vždy v celých číslech.

 

4. Daň z příjmu fyzických osob - DAROVÁNÍ NEBO DĚDĚNÍ NEMOVITOSTI

Daň darovací a daň dědická není již od 1. 1. 2014 vedena jako samostatná daň, ale je součástí daně z příjmu - u fyzických osob je součástí paragrafu 10 - ostatní příjmy.

Darování nemovitosti

Poplatníkem daně je obdarovaný. Za den nabytí daru se považuje okamžiku přechodu vlastnického práva, tj. u nemovitostí jde o vklad darovací smlouvy do katastru nemovitostí.

Základem daně je hodnota daru zjištěná podle znaleckého posudku, případně ponížená o některé zákonem stanovené položky.

Od daně jsou osvobozeny dary od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce, neteř, manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů, dále od osoby, se kterou poplatník žil Ve společně hospodařící domácnosti po dobu jednoho roku.

Sazba daně je 15 %

 

Dědění nemovitosti

Bezúplatný příjem z nabytí dědictví nebo odkazu je od daně z příjmu fyzických osob osvobozen.

Dědí se i dluhy

Pokud přijmete dědictví, přecházejí na vás i všechny dluhy, které vznikly před úmrtím dané fyzické osoby, a náklady na řízení o dědictví. Ze zákona je možné i dědictví odmítnout, a to ústním prohlášením u soudu nebo písemným prohlášením soudu zaslaným, ale musíte tak učinit do jednoho měsíce ode dne, kdy jste byli soudem o právu dědictví odmítnout a o jeho následcích vyrozuměni. Jestliže jednou prohlásíte, že dědictví odmítáte, nelze toto prohlášení již odvolat. Totéž platí i v případě, kdy jste se rozhodli dědictví přijmout.