Jak to probíhá - převod nemovitosti od A po Z
1. Seznámení se s nemovitostí
- Seznámení se s Vaší nemovitostí, zjištění Vašich potřeb, tj. jak, do kdy potřebujete nemovitost prodat, Vaše požadavky, specifika k procesu prodeje a další.
- Z mé strany se dozvíte: krátké představení, informace jak celý proces prodeje probíhá, co je potřeba před zahájením prodeje udělat, podmínky spolupráce a dostanete marketingový plán.
2. Podpis dohody o poskytování realitních služeb
- K zahájení prodeje je potřeba Váš písemný souhlas. Dále bude nemovitost profesionálně nafocena, vyměřena pro nákres půdorysu a případně natočena video prohlídka. Majitel poskytne k náhledu všechny potřebné dokumenty jako předpis záloh, nabývací titul k nemovitosti a další.
3. Prodejní proces
- Zalistování nemovitosti do databáze Remax a Remax Global (99 zemí).
- Hledání zájemců v databázi podle párovacích kritérií.
- Založení inzerce na nejnavštěvovanějších realitních serverech.
- Plachta/prodejní banner umístěný na Váš dům/balkon.
4. Prohlídky
Prohlídku vždy vede makléř a přímá účast majitele u prohlídky není nutná.
- Seznámení zájemce s nemovitostí včetně předání prezentace a nutných písemností.
- Pokud zájemce neplatí v hotovosti - zajištění financování prostřednictvím hypotečního úvěru
- Pokud chce zájemce financovat nákup jinak (např. prodej jeho vlastní nemovitosti) - zajistím
5. Rezervace nemovitosti
- Složením určité částky dochází k zarezervování nemovitosti ve prospěch kupujícího.
- Nemovitost už není dalším zájemcům prezentována.
- Rezervační poplatek je možný vybírat maximálně ve výši provize RK.
V případě propadnutí rezervace, je poplatek vypořádám mezi RK a majitele nemovitosti dle dohody o poskytování realitních služeb.
6. Právní servis
- zajištění přípravy standardní smluvní dokumentace nezbytné pro realizaci obchodu (tedy smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kupní, návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu); smlouvu o úschově peněžních prostředků připravuje a samotnou úschovu kupní ceny realizuje vždy pouze banka nebo certifikovaná advokátní kancelář, která se zavázala dodržovat pravidla RE/MAX platná pro úschovu kupních cen a manipulaci s prostředky klientů RE/MAX.
Právní servis zahrnuje:
- Příprava a podpis kupní/budoucí kupní smlouvy (Dohoda o převodu členských práv u družstevních bytů)
- Příprava a podpis Dohody o finančním vypořádání
- Zajištění advokátní úschovy (případně notářské či bankovní - tu si klient hradí sám)
- Ověření podpisů na příslušných dokumentech a zápis do advokátní knihy
- Příprava a podání Návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad
Případně zajištění dalších potřebných dokumentů dle potřeby klienta.
V případě, že kupující využívá k financování nemovitosti hypotéční úvěr, musí se v bance zajistit smlouva úvěrová, zástavní, návrh na vklad. Banka vypracuje odhad nemovitosti pro své účely. Celý proces se rozšiřuje o podpis zástavní smlouvy a vkladu potřebných dokumentů hypotéky se týkajících na katastrální úřad, dále zpětné předložení bance atd.
7. Katastr
Katastr nemovitostí je veřejný registr, ve kterém se evidují nemovitosti a právní vztahy k nim. Poté co dojde k podání návrhů na vklad daných práv (zástavní či vlastnické) bude založeno řízení. Katastrální zákon rozlišuje tyto typy zápisu a to:
- Vklad: změny práv ze smluv se zapisují vkladem, zamýšlené účinky nastávají na základě rozhodnutí katastrálního úřadu s účinky zpětně ke dni podání návrhu.
- Záznam: jedná se o vyznačení změn, které již jsou platné a účinné
- Poznámka: takto se do katastru vyznačují některé další skutečnosti, které by mohly mít za následek změnu evidovaných práv
Plomba: důležitý typ zápisu, který nám dává informaci o tom, že na listu vlastnictví (LV) probíhá řízení, které by mohlo vést ke změně právního stavu. Tuto informaci katastr zapíše nejpozději následující den po doručení listiny. Nemovitosti s plombou nejsou zablokovány a lze je převádět, jde o informaci, že na LV dané nemovitosti, se právě něco děje.
Po provedení vkladu probíhá 20-ti denní lhůta "nečinnosti" Během této doby katastr písemně vyrozumí majitele nemovitosti, že na nemovitosti byl proveden vklad. Majitel na toto oznámení avšak nijak nereaguje.
8. Provedení zápisu na KÚ
- Po provedení zápisu vkladu vlastnického práva nového majitele dochází k vyplacení kupní ceny z advokátní úschovy na účet klienta.
- Částka je ponížena o 4% z prodejní ceny - slouží k zaplacení daně z převodu nemovitosti.
9. Předání nemovitosti novému majiteli
Nyní je potřeba nemovitost předat kupujícímu a to ve lhůtě, která byla v kupní smlouvě domluvena. To bude provedeno na základě předávacího protokolu. K tomu se váže:
- Zjištění a zápis stavů vody, elektřiny a plynu
- Zjištění případných závad a stavu nemovitosti
- Převedení elektřiny a plynu na nového majitele
- Předání všech klíčů či čipů od nemovitosti a jejího příslušenství (sklep, garáž)
Předání dokumentů (manuály, záruční listy apod.)
10. Daňový servis
Od listopadu 2016 přešla daňová povinnost ohledně daně z nabytí nemovitých věci na kupujícího. Pokud prodávající potřebuje zaplatit daň z příjmu, zajistím to.
Je potřeba příslušnému finančnímu úřadu zaplatit daň z převodu nemovitosti, která činí 4%. Daň se počítá buď z prodejní ceny nemovitosti nebo znaleckého posudku, dle toho který údaj je vyšší. Ale nebojte, nemusíte se o nic starat ani si hledat a platit daňového poradce. Pro své klienty zajistím:
- Zajištění odhadu nemovitosti pro potřeby FÚ
- Vyplnění a podání daňového přiznání
Vyplacení daně příslušnému finančnímu úřadu - peníze se vyplácí přímo z advokátní úschovy, kde zůstává částka ve výši 4%
11. Odhlášení k dani z nemovitosti
Nový vlastník se musí sám přihlásit k dani z nemovitosti u příslušného finančního úřadu a prodávající naopak zase odhlásit. I na to je potřeba pamatovat.
Převod družstevního podílu - družstevní byt
Za určitých podmínekm kdy družstevní byt lze do roka (někdy dvou) převést do osobního vlastnictví, je možné využít k financování hypoteční úvěr. Je potřeba doložit písemné potvrzení družstva, kdy k převodu bytu do OV dojde a že s tím souhlasí. Podmínky financování bývají však horší než u bytů v osobním vlastnictví. Na druhé straně není třeba platit daň z převodu nemovitosti a z celého procesu prodeje jsou vynechány části týkající se převodu na katastru, což může vést k mnohem rychlejšímu průběhu. Kupní smlouvě se zde říká Dohoda o převodu členských práv.